Selon le gestionnaire du fonds immobilier 21, le taux de vacances des bureaux d’Ile-de-France devrait culminer à 7,3 % en fin d’année prochaine, mais revenir à 7,1% le 31 décembre 2015.
La méthode se veut simple. On part du niveau de vacances en début de période. On y intègre l’offre de nouveaux mètres carrés sortis de terre et enfin on mesure l’effet des créations d’emploi au vu du taux de croissance de l’économie française.
Concrètement, Gestion 21 part du constat d’un taux de vacances des bureaux en Ile-de-France de 6,8 % au troisième trimestre 2013 pour y adjoindre les nouvelles surfaces mises en location durant les trois derniers mois de l’année qui représentent 0,2 % de la taille du parc existant. Et comme la croissance économique ne permet pas de créations d’emplois, le taux de vacances va mécaniquement passer à 7 % en fin d’année. Le gérant refait le même exercice pour l’année 2014 : partant d’un taux de vacances de 7 % le 1er janvier, il intègre l’offre future certaine de mètres carrés (1,3 %) qui se révèle supérieure à l’augmentation de la demande de mètre carrés découlant des créations d’emplois attendues (0,7%) l’an prochain. Bilan : le taux de vacances culminera en fin d’année 2014 à 7,6 %.
Mais en 2015, la tendance s’inversera selon le gérant du fonds Immobilier 21 car les nouveaux mètres carrés mis sur le marché ne compteront plus que pour 0,8 % du parc existant tandis que le surcroît de demande généré par les créations d’emplois va créer une demande additionnelle de 1,3 %. Et le taux de vacances reviendrait alors à la fin 2015 à 7,1 %. Une tendance qui renforcera le « pricing power » des foncières de bureaux qui pourront alors rogner sur les avantages consentis aux preneurs de leurs surfaces. Et le loyer économique pourrait se rapprocher du loyer facial, dont il est aujourd’hui éloigné entre 20 et 30 % !
Bien sûr, ce scénario répond à plusieurs hypothèses. Celles qui s’appuient sur les créations de nouveaux mètres carrés sont à cet horizon assez fiables, étant donné les délais de construction des bureaux. En ce qui concerne la croissance de la demande par créations d’emplois, notons que Gestion 21 retient des perspectives moins optimistes que l’OCDE. En effet, le gestionnaire de fonds escompte une croissance du PIB français de 0,5 % en 2014 et de 1 % en 2015 contre 1 % et 1,6 % pour l’OCDE. Cela atténue sensiblement sa marge d’erreur…
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